中达证券：1-3月商品房销售额增速回正，房企境内融资规模环比回升

本文来自微信公众号“中达研究”，原标题《【中达研究|月报】销售金额增速转正，到位资金改善可期——3月统计局数据点评及房地产月报》。

报告要点

住宅销售增长驱动全国商品房销售金额增速回正、销售面积降幅收窄1.8pct。2023年全国商品房销售持续修复，1-3月销售金额累计同比上升4.1%(1-2月：下降0.1%)，同比止跌回正;销售面积累计同比下降1.8%(1-2月：下降3.6%)，同比降幅收窄1.8pct。其中在市场需求持续释放的带动下，住宅销售回升明显，1-3月住宅销售金额环比上升7.1%、销售面积环比上升1.4%，较1-2月分别增速加快3.6pct、2.0pct。

(资料图)

行业开发投资保持稳定，行业竣工同比升势延续。开发投资方面，1-3月房地产开发投资完成额累计同比下降5.8%，与前2月相比基本持平(1-2月：下降5.7%)。房屋开工方面，2023年房屋开工情况已出现明显改善，房屋竣工面积同比增长14.7%，行业竣工同比升势延续。新开工情况，由于前期企业拿地规模减少，新增土地供应不足影响，1-3月房地产开发企业房屋新开工面积同比下降19.2%，降幅较前2月扩大9.8pct。展望未来，随着商品房销售逐步企稳及融资渠道进一步放宽，企业流动性改善或有望促进行业开发投资规模提升。

定金及预收款、个贷回升带动开发资金来源降幅收窄7.2pct。受销售影响，1-3月个人按揭贷款、定金及预收款项降幅收窄较多，分别同比降幅收窄12.4pct、8.6pct，共同带动1-3月房地产开发资金来源累计同比下降9.0%，较1-2月降幅收窄7.2pct。目前，融资渠道有所改善，部分高信用头部房企率先受益，随着行业销售逐步恢复，资金面或将延续改善格局。

二线销售同比领涨，去化周期持续缩短。3月45城新房成交面积环比上升28%，同比上升37%;当年累计成交面积同增6%(2月：下降10%)，一、二、三线城市分别上升8%、10%及与去年同期持平。惠州、温州、海门、嘉兴累计增幅较大，绍兴、泉州、芜湖、莆田累计降幅较大。截至3月末14城新房去化周期为12.7个月，平均环比下降24%，同比下降27%，主要城市去化周期进一步缩短。二手房方面，3月15城二手房成交面积环比上升42%，同比上升123%;截至3月末15城累计成交面积同增81%(2月：上升52%)。扬州、青岛、东莞二手房成交面积累计增幅居前。挂牌量价方面，一线城市挂牌出售价率先复苏，二三线城市挂牌量维持相对高位。

百城累计成交同比下滑，溢价率升势延续。1-3月百城住宅用地累计成交建面同比下降约25.2%;其中，一二三线城市分别下降19.2%、34.2%及20.1%，二三线城市成交建面同比皆有所下滑。成交楼面均价方面，三线成交楼面均价提升较多带动整体成交环比继续上升;但受一二线成交均价下滑影响，环比增速有所放缓。溢价率方面，一二三线城市分别溢价率上升5.6%、7.2%及8.0%，带动3月成交溢价率继续上升。

投资建议：需求端发力有望带动销售全面企稳，维持“强于大市”评级。3月行业销售持续复苏，但后续销售全面回暖仍需地方政策持续发力。近期行业开工及竣工情况已出现明显改善，随着销售企稳及融资渠道修复或将提升房企拿地积极性，进一步带动开发投资规模上升。整体来看，资源禀赋、在重点城市的核心区域有所布局的房企更具竞争优势。维持“强于大市”评级。

报告正文

1. 板块表现：房企间股价出现分化

1.1 地产开发行业表现

截至3月31日，中国海外宏洋集团、恒盛地产、华润置地3月涨幅居前;越秀地产、莱蒙国际、绿景中国地产年初至3月末涨幅居前。

图1：中国海外宏洋集团、恒盛地产、华润置地3月涨幅居前